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Anticapitalistes
  
dimecres 11 de març de 2015 | Manuel
¿Qué hacer con las hipotecas que ahogan a la gente?

GLORIA MARÍN

La deuda pública atrae la atención mediática y también la de las organizaciones sociales. Pero también hay otra deuda muy importante: la deuda privada para compra de vivienda habitual por la gente de abajo, a lo que no se presta la atención necesaria. El movimiento social que lo ha introducido en la agenda política ha sido la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH), proponiendo su dación en pago retroactivo. Sin embargo, esta medida, siendo necesaria, no resuelve el problema de la deuda hipotecaria. Para hacerlo es necesario abordar vías de acción complementarias, siguiendo la línea de la auditoría ciudadana de la deuda. Este artículo no trata del derecho a la vivienda, sino de los millones de personas que se han endeudado para comprar una casa donde vivir, dado que una parte de esa deuda puede ser ilegítima y el mecanismo de generación y cobro de la deuda supone una vía (una más) de quitar a los pobres para dar a los ricos.

La otra cara de la burbuja inmobiliaria: la deuda de los hogares

El endeudamiento de los hogares se disparó los años previos a la crisis. Fueron años de estancamiento de los salarios, exceso de liquidez en el sector financiero y aumento desorbitado del precio de la vivienda. Como se observa en el gráfico 1, el crecimiento de la deuda se produjo, sobre todo, entre 1997 y 2008, periodo en el que el precio de la vivienda se triplicó; y se debió principalmente a la deuda relacionada con la vivienda, que pasó de 87 757 millones de euros en enero de 1997 a 678 952 millones en noviembre de 2008/1.

Elaboración propia a partir de las Cuentas Financieras de Banco de España

Tras el estallido de la crisis, el endeudamiento de los hogares ha ido reduciéndose. En septiembre de 2014 la deuda total era de 757 305 millones de euros y la deuda por vivienda de 594 861 071 euros, lo que supone un descenso del 16,4 % y el 12,4 % respectivamente desde noviembre de 2008, cuando la deuda de los hogares alcanzó su valor máximo. En una época de disminución de ingresos para la mayoría de la población, la reducción de la deuda ha exigido grandes sacrificios, y en muchos casos ha supuesto la pérdida de la vivienda habitual a manos de los bancos. Solo entre enero de 2012 y junio de 2014 se han entregado a los bancos 97 577 viviendas habituales, además de las que han pasado a propiedad de los bancos pero no se ha llegado a producir la posesión (entrega de las llaves o desahucio).

Del estallido de la burbuja a la PAH, del sobreendeudamiento a la dación en pago

Con la llegada de la crisis e incluso antes, con la subida del Euribor en 2008, estalló el problema del sobreendeudamiento. Decenas de miles de personas no podían hacer frente a las hipotecas, con lo que se iniciaba la ejecución hipotecaria y perdían sus viviendas. Después eran desahuciadas por los bancos que se las habían adjudicado y en muchos casos se encontraban, además, con grandes deudas después de perder la vivienda.

Para responder a esta situación de urgencia social, en 2009 se crea la Plataforma de Afectados por las Hipotecas/2. El sobreendeudamiento al que se vieron abocados quienes compraron su vivienda durante la burbuja inmobiliaria ha sido una de sus principales preocupaciones, y la dación de la vivienda en pago total de la deuda, uno de sus objetivos centrales, siendo uno de los tres puntos de la Iniciativa Legislativa Popular que promovió junto a otras organizaciones en 2012 y 2013. La exposición de motivos de la ILP afirma: “Es necesario articular una solución que libere a las familias hipotecadas de los efectos perversos de la concesión excesiva de crédito por parte de las entidades financieras, de la sobrevaloración de las viviendas, así como de las condiciones abusivas en la concesión de créditos hipotecarios”.

La solución que se propone en la presente Iniciativa Legislativa Popular es hacer de la dación en pago la fórmula preferente para la resolución de este conflicto: “En el caso de que el bien ejecutado sea la vivienda habitual, su adjudicación por parte de la entidad financiera supondrá el pago de la deuda, extinguiéndose totalmente la misma junto con los intereses y costas. La extinción de la deuda comportará por efecto de la ley la extinción de cualquier tipo de fianza o aval” /3.

La Plataforma de Afectados por las Hipotecas tiene el mérito de haber introducido en la agenda política una forma de impago de deuda ilegítima. Frente a la mentalidad de “las deudas hay que pagarlas sea como sea” ha logrado dar una gran legitimidad a la dación en pago, reflejada en más de 1 400 000 firmas de apoyo a la ILP y en un gran apoyo social (90% de la población según una encuesta de Metroscopia en 2013) /4. La dación en pago también tiene una expresión práctica: entre enero de 2012 y junio de 2014 se realizaron 34 113 daciones en pago de vivienda habitual.

La argumentación de la PAH sobre la dación en pago combina argumentos de derechos humanos con otros de ilegitimidad de la deuda. Afirma que la dación es necesaria porque su ausencia condena a quienes ya han perdido su casa a una deuda perpetua y a la exclusión económica y social. Pero también que es justa, ya que se trata de una deuda contraída para adquirir un bien de primera necesidad y que los bancos tienen responsabilidad en la burbuja inmobiliaria y la crisis.

La dación en pago total de la deuda (retroactiva desde enero de 2008), que es la medida frente a la deuda ilegítima que plantea la PAH, es una medida imprescindible, pero no responde a las necesidades de todas las personas que se acercan a una PAH porque tienen dificultades para pagar su vivienda. Por eso, buena parte del trabajo cotidiano de las PAH va destinado a evitar la pérdida de las viviendas mediante la reestructuraciones de la deuda, buscando carencias, reducción del tipo de interés y ampliación del plazo de amortización.

Sin embargo esto no forma parte del discurso de la PAH /5. Su discurso, sus campañas, se centran en quien vive en las casas -”no a los desahucios”, “ni casas sin gente, ni gente sin casa”, “alquiler social”- y no en la propiedad. Las medidas de la ILP de la PAH, que son, como la PAH decía en su momento, medidas de mínimos, no van destinadas a frenar la apropiación masiva de las viviendas por los bancos.

La dación en pago puede ser la medida adecuada para quienes compraron la vivienda en plena burbuja y después, con la crisis, no pudieron pagar, pero no lo es para quienes llevaban años pagando, ni para quienes hipotecaron además otra vivienda propia (hipoteca puente) o para quienes pagaron parte de la casa vendiendo la que ya tenían o con los ahorros de años de trabajo. La dación en pago casi siempre supone una pérdida moral, la pérdida de un proyecto ligado a esa vivienda. En muchos casos supone además una pérdida material, del dinero que ya se había pagado por ella, que puede equivaler a decenas de miles de horas de trabajo.

Otras perspectivas ante el sobreendeudamiento

El sobreendeudamiento de los hogares es un problema para el propio sistema económico que lo creó, porque reduce el consumo y frena el crecimiento económico y el aumento de los beneficios. Expertos del FMI se pronunciaban a favor de quitas en 2012 /6.

Este tema se ha comenzado a tratar desde la Plataforma por la Auditoría Ciudadana de la Deuda de Madrid, que afirma lo siguiente respecto a la deuda hipotecaria: "Debe procederse de manera ineludible a una auditoría ciudadana, participativa y democrática para no pagar la deuda ilegitima”. Daniel Albarracín dice “Se emprenderá una política para atajar la deuda hipotecaria de los hogares, estableciendo una quita de los montantes de la deuda de la vivienda en la que se resida, equivalente a la caída en el valor de la tasación del inmueble. Se eliminarán las cláusulas suelo. Se establecerá la dación en pago para acabar con la deuda definiendo el derecho al usufructo mediante conversión en alquiler social (un máximo del 30% de los ingresos familiares), desarrollando medidas fiscales de alto gravamen sobre las viviendas vacías o en desuso, y haciendo pasar a un parque público de alquiler las viviendas del SAREB.” /7

Criterios de ilegitimidad de la deuda hipotecaria para adquisición de vivienda habitual

Siguiendo los criterios de las Plataformas por la Auditoría Ciudadana de la Deuda, esta puede ser ilegítima por ser un gasto ilegítimo o porque los mecanismos que la generan son ilegítimos. La ilegitimidad es una cuestión política, no una cuestión técnica. El objetivo de este artículo es abrir un debate sobre los criterios de ilegitimidad, que permitan fundamentar una serie de demandas. Para ello paso a analizar los componentes de la deuda y las posibles causas de ilegitimidad.

La deuda hipotecaria para adquisición de vivienda está compuesta por tres elementos:

a) Principal. Es el dinero que recibió en el momento del préstamo. Se genera en el momento de la compra de la vivienda.

b) Intereses ordinarios.

c) Deuda generada por mecanismos que se aplican en caso de dificultad de pago: intereses de demora, comisiones por reclamación, gastos de refinanciación.

La ilegitimidad puede producirse en la generación de la deuda inicial, en el aumento de la misma o en los mecanismos de cobro.

a) Gasto ilegítimo. Se puede considerar que una parte del principal no es legítima, ya que el gasto se produjo para satisfacer una necesidad básica y el aumento desorbitado de los precios fue responsabilidad de los bancos y sus cómplices en los gobiernos y en otros sectores empresariales /8. Además el principal en muchos casos incluye conceptos no pactados, como comisiones bancarias, incluidas comisiones pactadas entre los bancos y las inmobiliarias.

b) Mecanismos que generan deuda ilegítima

- intereses ordinarios excesivos (IRPH, claúsula suelo). Estos intereses pueden hacer que la cantidad finalmente pagada por la vivienda se incremente enormemente. Hay sentencias que los consideran cláusulas abusivas, y por tanto no aplicables, pero dado que la vía judicial es lenta y necesita recursos, es necesaria una legislación que universalice la nulidad de estas cláusulas,

- gastos asociados a las dificultades de pago,

- del propio banco -intereses de demora, comisiones de reclamación, comisiones por refinanciación,

- de la refinanciación - notaría, registro, impuestos (IAJD),

- costas (si llega al juzgado). Con la ley 1/2013 están limitadas al 5% de la cantidad reclamada en caso de vivienda habitual. Hay decenas de miles de procedimientos abiertos en que no se aplicó este límite.

c) Mecanismos que hacen que el cobro de la deuda sea abusivo

- la ejecución como medida estándar ante cualquier impago (pérdida de la vivienda por pasar una mala racha, incluso si se había pagado casi toda),

- falta de protección jurídica en el procedimiento de ejecución (denunciada repetidamente y con sentencias del TJUE en contra),

- adjudicación por un precio inferior o muy inferior al de la vivienda (60% al 70% del valor de subasta). Solo desde mayo de 2013 está regulado que este no puede ser inferior al 75% del valor de la vivienda (tasación pericial). En las hipotecas firmadas antes de esa fecha, puede ser el que quisiera el banco. Incluso con este límite, el banco se quedaría la vivienda por la mitad de su valor,

- garantías ilegítimas (obtenidas mediante engaño, abusivas) que llevan al banco a quedarse dos viviendas por la deuda de una (avalistas que hipotecan su vivienda, hipotecas puente engañosas).

Medidas ante la deuda hipotecaria ilegitima: más allá de la dación en pago

Tendría que haber una gama de soluciones que sirviera para la gran mayoría de la gente atrapada por el sobreendeudamiento por la compra de su vivienda.

La dación en pago total de la deuda, retroactiva, que siempre ha planteado la PAH, puede ser adecuada para la mayoría de las viviendas compradas durante la burbuja, financiadas al 100 % con la única garantía hipotecaria de la propia vivienda. Esta medida sigue siendo imprescindible.

Para viviendas en las que se ha pagado la hipoteca durante bastantes años, o que se han financiado con los ahorros (en efectivo o en el pago de la vivienda anterior) de años de trabajo, o que responden a necesidades específicas, serían necesarias otras medidas:

a) Quitas del capital pendiente.

Ahora los bancos solo hacen quitas sobre la deuda que queda después de adjudicarse la vivienda (en las daciones en pago y condonaciones después de la subasta judicial), en cambio no se hacen quitas, ni siquiera más bajas, que permitan seguir con la propiedad. Sin embargo los bancos en muchos casos venden las viviendas muy por debajo del precio de la adjudicación. Prefieren quedarse la casa y perder más, a que se extienda la idea de que es posible conseguir quitas. Pero hay precedentes (Estados Unidos tras la Gran Depresión e Islandia tras la crisis de 2007), en los que se han aplicado quitas masivas /9.

Las quitas pueden beneficiar a diferentes clases sociales o a sectores de las clases según cómo se planteen.

El PSOE en 2013 proponía: “la renegociación del alargamiento de plazos, reducciones del tipo de interés efectivo de la deuda, y quitas. Las eventuales pérdidas se deberían asumir a partes iguales entre el Estado y la entidad que vende el crédito”. En concreto proponen otra etapa de rescate a los bancos y socialización de las pérdidas a través de: “...crear un Fondo dotado con 10 000 millones de euros, para hacer frente a una cartera de hipotecas en riesgo de impago [mediante] la línea de crédito abierta en el MEDE por importe de 100 000 millones de euros, de la que quedan disponibles 60 000 millones”. Si con esos 10 000 millones se va a pagar la mitad de una deuda que los bancos no pueden cobrar (porque los deudores no tienen ingresos, ni otros bienes, ni avalistas), ganan los bancos y perdemos la ciudadanía. Una vez más la deuda privada disminuiría a costa de convertirse en deuda pública.

Por el contrario, las quitas deberían llegar a un sector amplio de la población y los bancos deberían asumir las pérdidas. En los casos de los bancos del FROB, supone que no sean tan atractivos para los inversores. Por eso, requiere un cambio de planteamiento: de sanear los bancos para que algunos puedan hacer negocio con ellos, como ahora, a utilizarlos para resolver las necesidades sociales.

Respecto la cuantía de las quitas, se pueden tener en cuenta diferentes criterios:

- Adaptación al valor actual de la vivienda. Este fue el criterio aplicado en Islandia, donde la deuda se rebajó hasta el 110 % del valor de la vivienda. Puede ser una alternativa a la dación en pago: el banco mediante la dación se hace con un bien que tiene un valor de mercado. Por esa cantidad, los deudores se quedan con su casa y en su casa. Serviría para compensar el aumento ilegítimo del precio de la vivienda.

- Para hacer viable el pago cuando hay menos ingresos. En el Código de Buenas Prácticas de 2012 se establecen quitas para hacer viable el pago. Al ser una medida potestativa para los bancos, dos años y medio después no se ha realizado ni una quita. En cualquier caso, para ser útil debería aplicarse son unos criterios amplios. Es una medida complicada, ya que al tener las hipotecas una vida muy larga, de hasta 40 años, la situación de inviabilidad de pago puede variar con el tiempo.

- La aplicación de la norma básica de que una cantidad que no se debió cobrar sea devuelta, llevaría a rebajar muchas deudas en las cantidades pagadas indebidamente por intereses abusivos (IRPH, suelo). Se está consiguiendo la eliminación de estas cláusulas en miles de contratos, pero según el Tribunal Supremo, no se puede establecer la devolución general de las cantidades cobradas indebidamente porque “ pondría en peligro la estabilidad del sistema económico”. Las devoluciones solo se consiguen mediante procedimientos judiciales que requieren muchos recursos. Deberían ser obligatorias.

b) Supresión de cláusulas abusivas: suelo, swaps, IRPH.

Se acumulan las sentencias en su contra, pero mientras no se generalizan, miles de personas pagan cantidades abusivas o pierden sus casas por no poder pagarlas.

c) Carencia y otras facilidades de pago.

Ampliación de los requisitos del Código de Buenas Prácticas (RD 6/2012) e inspección de su aplicación. Según el balance presentado por el ministro de Economía, la banca ha rechazado cuatro de cada 10 propuestas para renegociar la hipoteca, eso después de la modificación de mayo de 2013, antes rechazaba el 80% Además, en muchos casos no se llega a formalizar la solicitud por los obstáculos que pone el banco. Es significativo que en muchísimos casos sea un logro de las PAH la aplicación de unas medidas a las que los bancos que se han adherido están obligados.

d) Modificación de la Ley de Enjuiciamiento Civil y la legislación hipotecaria de manera que garanticen la debida protección a los deudores.

Notas

1/ Para conocer qué parte del endeudamiento corresponde a la compra de la vivienda habitual hay que recurrir a la Encuesta Financiera a las Familias. En 2008, el 26,3 % de los hogares (el 26,6 % en 2011) tenían deuda pendiente por la compra de su vivienda principal y el 59,4 % de la deuda total de los hogares correspondía a vivienda habitual (el 62,5 % en 2011). Este porcentaje es mayor en los hogares con rentas más bajas, pero no en las muy bajas.

2/ La Plataforma de Afectado/as por la Hipoteca (PAH) nace en Barcelona en febrero de 2009 con la intención de dar una respuesta ciudadana a la situación de aquellas personas que, ya entonces, empiezan a no poder pagar la hipoteca y ven cómo el banco les puede reclamar una deuda elevadísima incluso después de perder la vivienda” Libro verde de la PAH.

3/ Proposición de ley de regulación de la dación en pago, de
paralización de los desahucios y de alquiler social.

4/ Los desahucios unen a los votantes. El País 17/2/2013

5/ Tampoco de la, por otra parte excelente, resolución de Podemos aprobada en la Asamblea Ciudadana de octubre de 2014.

6/ El FMI sugiere quitas a la deuda de los hogares y estímulos para países como España

7/ ¿Cómo hacer frente a la deuda? Daniel Albarracin

8/ Se ha escrito mucho sobre las causas de este aumento de precio. Ver: El libro verde de la PAH; Qué hacemos por la vivienda. Madrid, 2013. Akal.

9/ Suecia, Islandia, los EEUU de Roosevelt: qué hicieron otros con la deuda

27/2/2015

Gloria Marín es activista por el derecho a la vivienda y miembro de la redacción web de Viento Sur

http://vientosur.info/spip.php?article9856


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